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住宅ローンを選ぶときに、何をどうやって比較すればよいか悩みますよね。
住宅ローンは金利だけを見て選べばよいかというとそうではありません。
もちろん金利も大きな要素のうちのひとつですが、このほかにも比較するポイントがあります。
では住宅ローンの比較をする際に最低でも見ておきたいポイントは

①金利
②融資手数料
③団信
④繰り上げ返済手数料

の４つです。

①金利
言うまでもなく、金利は誰もが比較すると思います。
35年3％の住宅ローンの場合で借入額が3000万円で0.1％金利が違えば、毎月の返済額は約1700円、支払い総額では約70万円程度違ってきます。
金利は低いほうがいいでが、金利だけを比較するのでは不十分です。
このほか、優遇金利などがある場合には、その期間についても比較する必要があります。

②融資手数料
保証料や手数料という、ローンを組むためにかかるお金です。
ローンの金額の２％とか、固定で５万円とか、設定は商品によってまちまちです。
一般的に、手数料（保証料）が低い住宅ローンは、金利が若干高めになります。

たとえば、3000万円借りて、保証料がローン額の２％の場合は60万円です。
手数料が5万円のローンと比較すると、その差は55万円です。
手元の資金には若干の余裕が必要ですから、資金があまりない場合にはこの差は結構大きいです。
とりあえず手元に置いておいて、余裕が出てきたら繰上げ返済にまわすという考え方も出来ますね。
ちなみこの差額の55万円を年利3％で運用できれば、35年後の価値は約150万円になります。

③団信（団体信用生命保険）
銀行ローンの場合は金利に織り込まれているので気にすることはないと思いますが、フラット35などを使う場合には、団信料が金利とは別でかかってきます。
団信料を金利に換算する場合には、
「団信料」÷「住宅ローン額」×100（％）で計算できます。
たとえば3000万円借りたときの団信料が年8万円だったとすると約0.27％。意外と馬鹿に出来ない金額です。
また、団信料は毎年変わる（減っていく）ので、上の計算はあくまで目安とお考えください。

④繰り上げ返済手数料
繰り上げ返済をしていきたいと考えているのであれば、繰り上げ返済するときの手数料の金額も重要です。
フラット３５などの場合は、繰上げ返済手数料ゼロの場合がほとんどですが、銀行の住宅ローンの場合、金融機関によって繰上げ返済手数料はまちまちです。
みずほ銀行の場合は
・繰上返済額が100万円未満の場合 10,500円
・繰上返済額が100万円以上1,000万円未満の場合 31,500円
・繰上返済額が1,000万円以上の場合 52,500円
と、金額に応じて違うようです。

繰り上げ返済をこまめにしていきたいと考えている場合には、気にしておく必要がありますね。

マンションを買うと家の本体価格のほかに諸経費というのがかかります。
諸経費は住宅ローンには組み込めないので、家の本体価格とは別に、最初に支払わなくてはいけないお金です。

諸経費は意外と高くついてしまうので、資金計画を考えるときには注意が必要です。

色んな費用をひっくるめて諸経費と読んでいるので、少し詳しく見てみましょう。

諸経費の内訳
・売買契約の収入印紙代
・登記費用
・初年度固定資産税・都市計画税
・不動産取得税
・修繕積立一時金
・管理準備金
・融資関係費用（住宅ローンの諸費用）

融資関係費用は住宅ローンを組むときの保証料や手数料、火災保険料、地震保険料などが含まれます。
物件や融資を受ける先によってもまちまちですが、ウチは諸経費の合計が２００万円ぐらいになりました。

諸経費は家の価格には含まれていませんので、気をつけてくださいね。
諸経費は普通、住宅ローンに組み込めないので、諸経費分は頭金とは別に現金で用意する必要があります。

例　家の価格が３０００万円で諸経費が２００万円だった場合
現金で準備出来る手元資金が３００万円だとすると、頭金に当てられるのは
３００万円-２００万円＝１００万円ということになってしまいます。

フラット３５を使う場合、物件価格の９割まで融資が可能になりました。
つまり、１割は頭金（または他からの融資）が必要ということになります。
例のように３０００万円の物件で頭金１００万円だと、審査に通らない・・・なんてことにもなりかねません。
自分がいくら準備できるかについては十分にシミュレーションしておく必要がありますね。

１１月に入り、住宅ローンの金利が少し上昇しました。
あまり金利が上らないうちに確定させたいものです。

申し込んだ時点で金利が確定できればいいんですけどね。
住宅ローンを申し込み時点での金利が適用されるのは公庫融資だけです。

残念ながら、銀行ローンやフラット３５の場合は申込日は金利とは全く関係ありません。
いつの金利が適用されるのかというと、銀行ローンやフラット３５の場合には融資実行日時点の金利が適用されます。

住宅ローンのシミュレーションや資金計画を練る際には普通、「今」の金利で計算しますが、借入れ（融資実行）までに金利が上昇することも考えておく必要があります。
特に金利の上昇局面では余裕を持った返済計画を立てておいたほうがいいですね。

銀行の住宅ローンの場合は、繰り上げ返済するときに手数料がかかります。
目安は１００万円に対して３万円ぐらいです。
３％も取られるとなんだか損した気持ちになりますが、この３万円で住宅ローンの残期間の金利が浮くわけですから、金額によっては十分メリットが出せます。

たとえば１００万円を繰上返済した場合、金利３％で借りていれば、１年でペイしますよね。

また、フラット３５では手数料がかからないのが一般的です。
どんどん繰上返済して、返済期間を短縮できるといいですね。
とはいえ、ムリは禁物です。急な出費に備えて、手元にある程度の資金はのこしておくのが得策です。

フラット35と銀行ローンを組み合わせて住宅ローンを組むことで、長期固定金利のメリットと、短期固定(または変動金利）の低金利のメリットを両方受けることができます。

長期固定のメリットはもちろん「金利がずっと変わらない安心」が手に入るということです。
短期固定のメリットは「低い金利で借り入れることが出来る」という点ですね。
この二つを組み合わせて自分に合った返済プランを選ぶことができます。

さて、この組み合わせ方ですが、合算する比率によって違いが出てきます。

フラット35の比率を高くすると、将来の金利が上昇することによるリスクが減る分、毎月の住宅ローンの返済額は高くなります。短期固定の比率が低いので、貯蓄が出来るようなら、金利が上昇してしたときには繰り上げ返済してリスクを回避することもできます。
ただし、フラット35は住宅本体の価格の８割までしか借りることができませんので注意が必要です。

また、短期固定の住宅ローンの比率を高くすると、当初は毎月の住宅ローンの返済額は低く抑えられ、元本を早く減らしていくことができます。ただし、短期固定の比率が高いため、将来、金利が上昇したときには、毎月の住宅ローンの返済額が大きく膨らむ可能性があります。

この組み合わせ比率を決める際には「自分が負えるリスクがどの程度か」がポイントになります。
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